Описание проекта

Предложения по использованию мировых практик для снижения рисков инвестиционного жилищного строительства, в том числе при переходе на проектное финансирование

 

А.В. Евтюшкин, ООО «АРГО-Технолоджи»

 

1.      Сравнение общей ситуации в инвестиционном жилищном строительстве в России и за рубежом

Инвестиционное жилищное строительство, как деятельность, при которой организатор строительства (девелопер) привлекает для финансирования стройки инвестиции, является одним из наиболее распространенных видов жилищного строительства во всем мире. В отличие от финансирования строительства за счет кредитных средств, инвестиционное жилищное строительство характерно тем, что инвесторы несут предпринимательские риски наравне с девелопером (а часто и в большем объеме, так как к предпринимательским рискам девелопера присовокупляются риски, связанные с самим девелопером).

В странах, где имеется практически неограниченный доступ к кредитному финансированию при невысоких процентных ставках или финансированию за счет размещения ценных бумаг на фондовом рынке, девелоперы предпочитают эти способы финансирования. Однако и там имеется заметное число инвестиционных проектов, в которых инвестор или группа инвесторов вкладывает в проект собственные средства.

Вместе с тем, для таких стран не характерно инвестирование в жилищное строительство средств будущих жильцов. Это связано с двумя факторами: во-первых, дешевой и доступной ипотекой (доступной даже для заведомо неблагополучных заемщиков), и во-вторых, с практически полным отсутствием социальных обязательств государства перед населением в части гарантий права на жилье. В результате в этих странах риски инвестиционного жилищного строительства являются преимущественно рисками девелопера и производными от них рисками инвестора, но не государства. На практике управление рисками производится следующими методами[1]:

  1. Избежание рисков. Девелопер может избегать возникновения рисков путем отказа от проекта либо внесения в контракты подрядчиков пунктов, позволяющих исключать специфические виды рисков.
  2. Перенос рисков. Девелопер переносит некоторые специфические риски (полностью или частично) на инвесторов или других участников проекта (с их согласия). Распространенная разновидность переноса рисков – страхование, при котором соответствующие риски переходят к страховой компании.
  3. Смягчение/компенсация последствий наступления риска (mitigation). При этом девелопер анализирует риски и заранее планирует свои действия на случай их наступления с целью минимизации влияния рисков на проект.
  4. Принятие рисков. В отношении рисков с невысокой вероятностью наступления и низким влиянием на проект допустимо принять возможность их наступления без предварительного планирования действий.

Существенным отличием отечественной практики инвестиционного жилищного строительства от зарубежной является различие субъектов инвестиций и их целей в проекте. Для зарубежных проектов, как правило, характерно то, что инвестор и конечный покупатель жилья – разные субъекты. Инвестор в проекте рассчитывает на извлечение прибыли за счет продажи или сдачи в аренду готовых жилых помещений, при этом поступление средств от конечных покупателей (арендаторов) ожидается главным образом после завершения строительства.

В российских условиях значительные объемы жилья строятся за счет продажи прав на него конечным покупателям на раннем этапе строительства, когда такие продажи начинаются фактически даже до начала работ нулевого цикла[2]. В связи с этим риск прекращения проекта инвестиционного жилищного строительства после того, как инвесторами (покупателями жилья) профинансирована значительная часть такого проекта является категорически недопустимым (предварительная экспертная оценка показывает, что остановка проекта вызывает неблагоприятные социальные последствия уже при 25% от проектного объема привлечения средств граждан).

Таким образом, важной особенностью управления рисками инвестиционного жилищного строительства в Российской Федерации является значительная роль органов исполнительной власти (уполномоченного федерального органа и контролирующих органов субъектов Российской Федерации) в этом процессе. Фактически в российских условиях соответствующие органы исполнительной власти (главным образом, контролирующие органы субъектов РФ) законодательно обязаны с точки зрения управления рисками принимать на себя функции инвестора, выступая в этой роли вместо фактических инвесторов (граждан, финансирующих жилищное строительство на основе долевого участия).

Более того, законодатель предусмотрел, в случае неисполнения девелопером (застройщиком) своих обязательств по завершению строительства и передаче построенных объектов гражданам, инвестировавшим в строительство свои средства вследствие банкротства, переход этих обязательств к государству в лице Фонда субъекта РФ, то есть фактически обязанность государства сменить девелопера. Это возлагает на субъект РФ дополнительную ответственность за реализацию инвестиционных жилищных проектов.

С точки зрения законодательства РФ целями управления рисками инвестиционного жилищного строительства являются:

  1. Недопущение безвозвратной потери гражданами средств, инвестируемых ими в строительство жилья.
  2. Обеспечение гражданам безусловной реализации права на жилье в случаях, когда для инвестирования в строительство жилья они прибегают к продаже имеющихся у них жилых помещений.
  3. Недопущение существенных задержек реализации гражданами права на получение жилья, построенного на инвестированные ими средства.

Иными словами, граждане, инвестирующие свои средства в строительство жилья, должны получить предусмотренное проектом жилое помещение в полном объеме и в предусмотренные сроки.

Учитывая вышеизложенное, задачами органов исполнительной власти РФ по управлению рисками инвестиционного жилищного строительства являются:

  1. Классификация рисков инвестиционного жилищного строительства.
  2. Определение и ранжирование рисков инвестиционного жилищного строительства с точки зрения:
    • Вероятности наступления (реализации) риска.
    • Тяжести последствий наступления (реализации) риска с точки зрения целей управления рисками.
  3. Мониторинг рисков инвестиционного жилищного строительства в части:
    • Рисков девелопера (застройщика).
    • Рисков объекта (проекта).
  4. Планирование и принятие мер по:
    • Предотвращению наступления (реализации) рисков.
    • Компенсации последствий наступления (реализации) рисков.

Данные задачи по-разному касаются уполномоченного федерального органа и контролирующих органов субъектов РФ.

Уполномоченный федеральный орган должен:

— разрабатывать и доводить до участников рынка единую политику управления рисками инвестиционного жилищного строительства;

— разрабатывать эффективный инструментарий для сбора первичной информации, необходимой контролирующим органам для управления рисками;

— вносить законодательные инициативы, необходимые для наделения контролирующих органов субъектов РФ полномочиями, достаточными для управления рисками инвестиционного жилищного строительства[3].

Контролирующие органы субъектов РФ должен:

— отслеживать и анализировать информацию, необходимую для управления рисками;

— выявлять признаки возможного наступления (реализации) рисков;

— принимать проактивные меры для предотвращения наступления (реализации) рисков;

—  принимать ретроактивные меры для смягчения последствий наступления (реализации) рисков.

2. Различия подходов к номенклатуре и классификации факторов риска за рубежом и в России

За рубежом вопросам рисков при строительстве уделяется большое внимание, и на эту тему опубликовано много научных работ. К сожалению, подходы к анализу рисков у многих исследователей различаются, прежде всего в части классификации рисков. Так, риски могут классифицироваться по типу[4] (риск неверной оценки сметной стоимости, риски вспомогательных работ, риски срыва графика, юридические, технические и экономические риски), по источнику, причем различным образом: например[5], риски компании (девелопера, подрядчика) и риски проекта; или же[6] риски внешние, внутренние и юридические, причем для внешних и внутренних дополнительно предлагается различать предсказуемые/управляемые и непредсказуемые/неуправляемые. Сюда же можно отнести классификацию рисков по источникам в разрезе процессов[7]: риски управления проектом, риски проектирования, риски закупок, строительные риски и риски при сдаче объекта. (Другая версия[8] аналогичной классификации разделяет риски на следующие категории: риски проектирования, внешние риски, риски, связанные с охраной окружающей среды, организационные риски, риски управления проектом, правовые риски и строительные риски.)

Все подобные классификации имеют право на существование, однако для наших целей, как будет показано далее, наиболее важна классификация рисков по стадиям проекта: 1) планирование и получение разрешений, 2) проектирование, 3) строительство и 4) продажи объекта. Изучение нормативно-правовой базы инвестиционного жилищного строительства в Российской Федерации показывает, что управление рисками на первых двух стадиях не может осуществляться контролирующим органом исполнительной власти субъекта РФ, так как его компетенция начинается с проверки проектной декларации (ПД) и выдачи Заключения о соответствии проектной декларации и застройщика действующему законодательству (ЗоС). Проектная декларация не может быть составлена застройщиком до завершения стадий 1) и 2), так как в ней должны быть указаны сведения, которые формируются на этих стадиях.

Таким образом, для управления рисками инвестиционного жилищного строительства контролирующему органу субъекта РФ остаются только две последние стадии.

Следует отметить, что номенклатура факторов, приводящих к реализации рисков инвестиционного жилищного строительства, в России и в зарубежных странах значительно различается. В частности, для так называемых «развитых» стран, в силу специфики, отмечавшейся в первой части настоящей статьи, характерны наборы факторов риска, не связанные с достаточностью финансирования или добросовестностью поведения девелопера (застройщика). Напротив, значительный вес имеют факторы, связанные с выбором площадки для застройки[9], и даже такие экзотические риски девелопера, как риск продажи недвижимости лицу, не имеющему достоверного подтверждения источника средств[10]. Страховые компании США, например, рассматривают в качестве ведущих факторов риска строительства такие, как старение строительного персонала, дефекты проектирования и создания строительных конструкций, риски подрядчиков, связанные с мерами инвестора по переносу рисков, а также чрезмерно напряженный график работ и возможные пожары. Даже такие риски, как недостаток финансирования, изменения в законодательстве и регулировании или срыв сроков строительства, рассматриваются как второстепенные[11].

Наиболее полный перечень факторов риска строительных проектов[12], учитываемых в США, рассматривает в качестве основных источников рисков следующие:

— проблемы границ проекта, эффективности подрядчика, качества работ и используемых технологий;

— проблемы окружающей среды, техники безопасности и охраны труда;

— неопределенности в части объема работ, сметы и графика работ;

— политические факторы.

Российская практика показывает, что наибольшее влияние на риски инвестиционного жилищного строительства в отечественных условиях оказывает третья группа факторов: неточное определение объемов работ, сметной стоимости и графика работ. Характерно, что в США не учитываются такие важнейшие для российских условий источники рисков, как недостаток финансирования проекта и недобросовестные или криминальные действия девелопера (застройщика). Вместе с тем, следует отметить, что в США учитываются инфляционные риски, которые редко попадают в перечень рисков в других странах (несмотря на более высокий уровень инфляции в них, чем в США).

Практика развивающихся стран[13] демонстрирует более близкие к российским реалии, однако также довольно значительно расходится как в самой номенклатуре факторов, приводящим к реализации рисков, так и в ранжировании их по важности. Так, в работе[14] приводится следующий перечень факторов риска срыва сроков строительства (в порядке убывания важности):

  1. Задержка поставок стройматериалов из-за их недостатка на рынке.
  2. Изменение спецификаций или типа стройматериалов в ходе строительства.
  3. Проблемы с производством изделий для данной стройки.
  4. Поздняя закупка стройматериалов.
  5. Рост цен на стройматериалы.
  6. Низкое качество стройматериалов.

Из этого перечня видно, что основной причиной срыва сроков строительства считаются различные проблемы с обеспечением стройки стройматериалами, что совершенно не характерно для условий России. В работе[15] на первом месте находятся неблагоприятное состояние стройплощадки, расширение границ проекта в ходе строительства и неадекватное планирование, а неадекватное финансирование проекта (едва ли не основной фактор риска в России) стоит на пятом месте наравне с неблагоприятными погодными условиями. Риски, связанные с «неэтичными профессиональными практиками» (точнее, коррупцией и криминалом) упоминаются лишь в единичных публикациях[16].

Таким образом, изучение зарубежной практики показывает, что для целей управления рисками инвестиционного жилищного строительства в условиях Российской Федерации зарубежные подходы к определению номенклатуры факторов риска, вообще говоря, неприменимы.

3. Методологические подходы к определению факторов риска

В зарубежных странах для выявления факторов риска используется методология, построенная на опросах экспертов из числа специалистов в области строительства и управления строительными проектами. В ходе опроса:

— выявляется номенклатура факторов риска;

— для каждого из факторов риска определяется относительный индекс важности (Relative Importance Index, RII) по формуле:

, где:

RII – относительный индекс важности;

W – вес, указанный для данного фактора риска респондентом (в баллах, от 1 до 5);

X – частота i-го ответа (то есть ответа с весом i) для каждого фактора;

А – наибольшее значение веса (5 баллов);

N – общее количество респондентов.

Данная методика является практически универсальной и используется в значительном количестве источников (например, в работах 14, 15, [17], [18], и многих других).

Представляется целесообразным провести аналогичный опрос в условиях планируемого перехода к , с целью определить номенклатуру факторов риска и ранжировать их по важности.

После выявления и ранжирования факторов риска необходимо для каждого фактора выявить признаки, указывающие на возможность реализации данного риска. Так например, признаком неэтичного профессионального поведения застройщика может быть размывание собственности путем сложного перекрестного владения. Признаком вывода средств из проекта может быть продажа прав на жилые помещения в объекте юридическим лицам, произведенная на ранней стадии реализации проекта в большом количестве и по низким (относительно среднерыночных) ценам, и т.п.

В ряде работ отмечается важность учета взаимного влияния различных факторов риска[19].

Следует отметить, что, как показано в работе13, исследования, проведенные в разное время в одних и тех же странах, дают несколько разные наборы факторов риска. Это говорит о том, что со временем факторы риска не только меняют вес, но могут выявляться новые факторы.

4. Управление рисками

В зарубежной практике управления рисками инвестиционного жилого строительства предпочтение отдается превентивным мерам, принимаемым на уровне запуска проекта. Значительно меньшее внимание уделяется систематическому мониторингу и регулярному контролю процесса строительства (так, в работе18 важность систематического контроля отметили только 33% респондентов). В российской практике на стадии запуска проекта (если отсчитывать ее от момента публикации проектной декларации), как правило, крайне затруднительно выявить риски. Признаки неблагополучия могут быть обнаружены главным образом путем мониторинга хода реализации проекта, причем производимого как минимум ежеквартально (а при возникновении таких признаков – и чаще).

Для контролирующего органа исполнительной власти субъекта РФ возможность мониторинга обеспечивается обязанностью застройщиков предоставлять ежеквартальную отчетность. При этом ключевое значение имеет анализ показателей отчетности в динамике, с учетом их изменения за прошедшие отчетные периоды. Учитывая объем подлежащих обработке данных, а также сложность их аналитической обработки, совершенно необходимо использование современных средств автоматизации, в том числе с элементами искусственного интеллекта для выявления неблагоприятных тенденций еще до того, как они смогут привести к серьезным последствиям.

5. Выводы и рекомендации

  1. В российских условиях задача управления рисками инвестиционного жилищного строительства возлагается на государство в лице контролирующих органов исполнительной власти субъектов РФ.
  2. Специфика инвестиционного жилищного строительства в Российской Федерации не позволяет использовать зарубежный опыт управления рисками напрямую, даже в части определения номенклатуры факторов риска.
  3. Вместе с тем, целесообразно использовать методики формирования номенклатуры факторов риска, применяемые в зарубежной практике (опрос экспертов и ранжирование факторов риска). В связи с изменением номенклатуры факторов риска во времени целесообразно сделать такой опрос регулярным.
  4. Целесообразно по аналогичной методике для каждого из выявленных факторов риска определить признаки, свидетельствующие о возможной его реализации.
  5. В качестве исходных данных для управления рисками контролирующий орган исполнительной власти субъекта РФ может эффективно использовать ежеквартальную отчетность застройщиков при условии анализа временных рядов представленных в ней показателей.
  6. Для анализа отчетности застройщиков необходимо использование современных средств автоматизации, включая элементы искусственного интеллекта.

[1] https://www.constructconnect.com/blog/identifying-managing-construction-project-risks

[2] В третьем квартале 2019 г. в Российской Федерации с долевым участием граждан строилось 11 336 объектов суммарной площадью 113,6 млн квадратных метров, что составляет около 2,3 млн квартир. При таких масштабах проблемы инвестиционного жилищного строительства носят не экономический, а социально-политический характер.

[3] Анализ достаточности полномочий контролирующих органов субъекта РФ выходит за рамки данного исследования.

[4] https://pdf.sciencedirectassets.com/278653/1-s2.0-S1877705815X00294/1-s2.0-S1877705815031045/main.pdf

[5] Hesham Abd El Khalek, Remon Fayek Aziz, Hamada Mohamed Kamel. Risk and Uncertainty Assessment Model in Construction Projects Using Fuzzy Logic. American Journal of Civil Engineering. Vol. 4, No. 1, 2016, pp. 24-39. doi: 10.11648/j.ajce.20160401.13

[6] Pejman Rezakhani, Classifying Key Risk Factors In Construction Projects. BULETINUL INSTITUTULUI POLITEHNIC DIN IAŞI Publicat de Universitatea Tehnică „Gheorghe Asachi” din Iaşi Tomul LVIII (LXII), Fasc. 2, 2012 Secţia CONSTRUCŢII. ARHITECTURĂ

[7] S. Ebrahimnejad, S. M. Mousavi, S. M. H. Mojtahedi, A Model for Risk Evaluation in Construction Projects Based on Fuzzy MADM. Conference Paper. October 2008. DOI: 10.1109/ICMIT.2008.4654381. Source: IEEE Xplore

[8] Nerija Banaitiene and Audrius Banaitis, Risk Management in Construction Projects. IntechOpen. http://dx.doi.org/10.5772/51460

[9] https://ezinearticles.com/?Managing-Risk-In-Property-Development&id=447964

[10] https://www.fintrac-canafe.gc.ca/guidance-directives/compliance-conformite/rba/rba-res-eng

[11] https://riskandinsurance.com/11-critical-risks-facing-the-construction-industry/

[12] https://www.designingbuildings.co.uk/wiki/Risk_in_building_design_and_construction

[13] Shambalid Ahady, Sakshi Gupta, R.K.Malik, A critical review of the causes of cost overrun in construction industries in developing countries. International Research Journal of Engineering and Technology (IRJET), Volume: 04 Issue: 03. March 2017

[14] Ashish Chandu Pawar. Sheetal .D. Marawar, Nikhil .V. Bhalerao, A Methodology for Ranking of Causes of Delay for Residential Projects. International Research Journal of Engineering and Technology (IRJET). Volume: 03 Issue: 06. June 2016

[15] Odediran, Sunday & Adeyinka, Busayo & Eghenure, Frank. (2012). A Study of Factors Influencing Overruns of Construction Projects in Nigeria.. Journal of Architecture, Planning and Construction Management,. 2. 20-36.

[16] Inuwa, I.I.,Usman, N.D. and Dantong, J.S.D. (2015) The Effects of Unethical Professional Practice on Construction Projects Performance In Nigeria. In: Mojekwu, J.N., Ogunsumi,L.O., Ojigi,L.M. Atepor, L., Thwala, D.W., Sackey,S. Awere E., and Bamfo-Agyei, E. (Eds) African Journal of Applied Research .(AJAR) Journal, Vol.1,No.1 ISSN 2408-7920 January 2015, Cape Coast, Ghana. 72-88

[17] Ghulam Abbas Niazi and Noel Painting, Significant Factors Causing Cost Overruns in the Construction Industry in Afghanistan / Procedia Engineering 182 (2017) 510 – 517

[18] Azis, Ade & Memon, Aftab & Abdul Rahman, Ismail & Abd Karim, Ahmad. (2013). Controlling Cost Overrun Factors in Construction Projects in Malaysia. Research Journal of Applied Sciences, Engineering and Technology. 5. 2621-2629. 10.19026/rjaset.5.4706

[19] Hou Xueliang, Liu Kai, Analysis on Multi-factorial Risk Coupling Effect of Construction schedule of Large Construction Projects. 5th International Conference on Civil Engineering and Transportation (ICCET 2015)

Детали проекта